Geschäftsmietvertrag übertragen

Art. 263 OR sieht vor, dass bei der Vermietung von Geschäftsräumen der Mieter das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf eine dritte Person übertragen kann. Diese Vorschrift ist zwingend und kann nicht vertraglich wegbedungen oder abgeändert werden.

Im Gegensatz zur vorzeitigen Rückgabe des Mietobjektes gemäss Art. 264 OR ist der Vermieter verpflichtet, mit dem Dritten einen Mietvertrag abzuschliessen, sofern keine Zustimmungsverweigerungsgründe vorliegen. Es besteht ein Kontrahierungszwang. Auch erfolgt keine eigentliche Rückgabe des Mietobjekts.

Dem Vermieter steht jedoch das Recht zu, vom bisherigen Mieter umfassende Informationen über den Neumieter (Name, Wohnadresse, Betreibungsregisterauszüge, Handelsregisterauszüge, Berufsbewilligungen etc.) zu verlangen. Auch steht ihm das Recht zu, Einsicht in den Übernahmevertrag zu verlangen.

In der Praxis kommt es häufig vor, dass zwischen dem neuen und dem bisherigen Mieter eine Entschädigung als «Handgeld» vereinbart wird. Bei der Vereinbarung von «Handgeld» ist jedoch Zurückhaltung angezeigt, da diese grundsätzlich dem Sinn von Art. 263 OR widersprechen.

Dem Vermieter ist für das Einfordern und das Prüfen der Informationen genügend Zeit einzuräumen. Gewisse Formularverträge sehen eine Frist von 60 Tagen vor.

Nachdem der Vermieter die Informationen geprüft hat, muss eine allfällige Zustimmung schriftlich erfolgen. Die Zustimmung kann insbesondere in folgenden Fällen verweigert werden:

• Fehlende Kreditwürdigkeit des Neumieters

• Fragliche Zahlungsfähigkeit des Neumieters

• Schlechter Ruf des Neumieters

• Fehlende Bewilligung zur Ausübung der beabsichtigten Tätigkeit

• Beabsichtigte Änderung des Gebrauchszwecks

• Vereinbarung eines missbräuchlichen Handgeldes

• Nicht Nachkommen der Informationspflicht seitens des übergebenden Mieters

Wird die Zustimmung durch den Vermieter zur Recht verweigert, kann dieser gemäss Art. 257f Abs. 3 OR ausserordentlich kündigen, sofern das betreffende Mietobjekt bereits übertragen wurde.

Erteilt der Vermieter die schriftliche Zustimmung, so tritt der neue Mieter in sämtliche Rechte und Pflichten des bisherigen Mieters ein. Es findet ein Parteiwechsel statt. Der Mietvertrag wird zu den gleichen Konditionen mit dem neuen Mieter weitergeführt. Der neue Mieter ist beispielsweise auch Schuldner allfällig ausstehender Mietzinses des bisherigen Mieters.

Der Vermieter darf bei einer solchen Übertragung nicht vergessen, mit dem neuen Mieter die gleichen Sicherheiten zu vereinbaren wie mit dem bisherigen Mieter. Der Vermieter wird seine Zustimmung zur Übertragung des Mietvertrages davon abhängig machen, ob der neue Mieter diese Sicherheiten leistet. Wurde die Sicherheit im gleichen Umfang geleistet, so ist die Sicherheitsleistung des bisherigen Mieters freizugeben.

Für den Vermieter ist wichtig zu wissen, dass der bisherige Mieter bis zum Zeitpunkt, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann, höchstens aber für zwei Jahre, solidarisch mit dem neuen Mieter haftet.

Info: Thomas Weder ist Rechtsanwalt und Geschäftsführer des Hauseigentümerverbandes Biel und Umgebung, Kontakt über 032 323 66 23 oder th.weder@advokatur1.ch